Os custos para comprar imóvel que a carta de crédito não cobre são três: o ITBI, imposto da prefeitura que chega a 3% do valor em capitais como Porto Alegre e São Paulo; a escritura, quando ela é feita no tabelionato; e o registro no Cartório de Registro de Imóveis. Somados, eles passam de 3,5% do preço num imóvel de R$ 300 mil em Porto Alegre. No consórcio existe uma vantagem pouco conhecida: a lei manda cobrar a compra e a garantia como um único registro, e o contrato pode dispensar a escritura pública.
O que a carta de crédito paga e o que fica por sua conta
A carta paga o preço do imóvel ao vendedor, e só isso. Imposto de transmissão, emolumentos de cartório, certidões e a tarifa de avaliação cobrada pela administradora são despesas do comprador e precisam de dinheiro separado.
Essa divisão pega muita família de surpresa porque, no dia da contemplação, a sensação é de que o dinheiro da casa inteira está garantido. Não está. Sem o ITBI pago, o tabelião não lavra a escritura e o registrador não transfere a matrícula; sem a matrícula no seu nome, a administradora não termina a operação e o vendedor não recebe. Um boleto de alguns milhares de reais pode segurar uma compra de centenas de milhares.
| Despesa | Para quem vai | Quem paga | A carta cobre? |
|---|---|---|---|
| Preço do imóvel | Vendedor | Administradora, com a carta | Sim, até o valor do crédito |
| ITBI | Prefeitura do município do imóvel | Comprador | Não, salvo a sobra de que falamos adiante |
| Escritura pública | Tabelionato de Notas | Comprador, quando for usada | Não |
| Registro da compra e da garantia | Cartório de Registro de Imóveis | Comprador | Não |
| Certidões do imóvel e do vendedor | Cartórios e órgãos públicos | Em geral o comprador, conforme o combinado | Não |
| Avaliação do imóvel | Administradora ou empresa contratada por ela | Consorciado | Não |
Parte desses custos aparece em qualquer compra, com ou sem consórcio. A diferença é que, no consórcio de imóvel, o comprador nunca teve de juntar entrada. Justamente por isso, ele costuma chegar à contemplação sem nenhum dinheiro guardado, e é aí que os custos de transmissão viram problema.
ITBI: o imposto municipal da compra e quanto ele pesa
O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, cobrado pela prefeitura da cidade onde o imóvel fica. Cada município define a própria alíquota e as reduções; em Porto Alegre e em São Paulo a alíquota geral é de 3%.
O imposto é pago antes da escritura ou do registro do contrato, porque o cartório exige a guia quitada. Em Porto Alegre, a prefeitura informa que a responsabilidade é, como regra, de quem compra. Por ser municipal, o mesmo apartamento pode pagar valores bem diferentes de uma cidade para a vizinha, e por isso a conta só fecha quando você olha a lei do município certo.
| Capital | Alíquota geral | Alíquota reduzida | Quando a reduzida vale |
|---|---|---|---|
| Porto Alegre (RS) | 3% | 0,5% | Sobre o valor efetivamente financiado em imóvel residencial, inclusive consórcio imobiliário, com prazo mínimo de 5 anos, e sobre o FGTS usado; limite de 68.000 UFMs |
| São Paulo (SP) | 3% | 0,5% | Sobre a parte financiada até R$ 120.968, em imóveis de até R$ 725.808 no SFH, PAR ou HIS (valores de 2026); enquadramento do consórcio a confirmar na prefeitura |
As regras completas estão na página do ITBI da Prefeitura de Porto Alegre e na página de cálculo do ITBI da Prefeitura de São Paulo. Nas outras cidades, o caminho é o mesmo: o site da secretaria da fazenda municipal traz alíquota, base de cálculo e o formulário da guia.
A alíquota reduzida para quem compra com consórcio
Porto Alegre cita o consórcio imobiliário de forma expressa na alíquota de 0,5%, desde que o imóvel seja residencial e o plano tenha pelo menos 5 anos. A redução vale só sobre o valor pago com a carta e dentro do teto de 68.000 UFMs; o que passar paga 3%. O teto em reais muda todo ano com a UFM. Numa compra de R$ 300 mil paga toda pela carta e dentro do teto, o imposto cairia de R$ 9.000 para R$ 1.500. Vale pedir ao tabelião ou à prefeitura a simulação antes de reservar o dinheiro.
Sobre qual valor o imposto é calculado
As duas prefeituras informam que usam o maior valor entre o preço declarado da venda e o valor de mercado que elas mesmas apuram. Em 2022, o Superior Tribunal de Justiça decidiu, no Tema 1.113, que a base do ITBI é o valor da transação declarado pelo comprador, que se presume correto, e que o município não pode partir de um valor de referência fixado por conta própria. Se a guia vier calculada sobre um valor bem acima do preço pago, peça a revisão na prefeitura e, se for o caso, procure um advogado.
Escritura e registro: quanto o cartório cobra na compra
Os emolumentos de cartório seguem uma tabela estadual, com valor fixo por faixa de preço do imóvel. No Rio Grande do Sul, em 2026, um imóvel de R$ 300 mil paga R$ 1.675,30 de escritura e R$ 1.512,30 de registro, antes do selo e das taxas cobradas à parte.
São dois cartórios diferentes. O Tabelionato de Notas lavra a escritura, que é o documento da venda. O Registro de Imóveis anota a venda na matrícula, e só com esse registro a propriedade passa de fato para o comprador. Quem paga a escritura e não registra continua, para a lei, sem ser dono do imóvel.
| Valor do imóvel | Escritura com conteúdo financeiro | Registro com valor declarado | Soma dos dois atos |
|---|---|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 1.277,10 | R$ 1.064,20 | R$ 2.341,30 |
| R$ 300.000 | R$ 1.675,30 | R$ 1.512,30 | R$ 3.187,60 |
| R$ 500.000 | R$ 2.473,70 | R$ 2.460,80 | R$ 4.934,50 |
| Acima de R$ 1.240.847,60 | R$ 5.482,90 (teto) | R$ 5.482,90 | R$ 10.965,80 |
A tabela completa está publicada na página de tabela de emolumentos do Tribunal de Justiça do RS. Em outros estados, a tabela sai no site do tribunal de justiça local e muda de valor todo começo de ano. Na transmissão de imóvel, a tabela gaúcha manda calcular a escritura sobre a avaliação fiscal, o que pode deixar a faixa acima do preço combinado.
Por que no consórcio o cartório pode sair mais barato
Numa compra comum com garantia, o cartório registra dois atos: a venda e a alienação fiduciária, que deixa o imóvel como garantia até a quitação. A Lei 11.795/2008, no artigo 45, manda considerar o registro e a averbação da compra feita pelo Sistema de Consórcios como um único ato para calcular emolumentos. No exemplo de R$ 300 mil no RS, isso evita pagar R$ 1.512,30 duas vezes. O parágrafo único do mesmo artigo permite fazer a compra por instrumento particular, o contrato preparado pela administradora, sem passar pelo tabelionato. Se a sua administradora usa esse caminho, a escritura pública sai da conta.
A conta completa de uma compra de R$ 300 mil com carta de crédito
Num apartamento de R$ 300 mil em Porto Alegre, pago com carta e registrado por instrumento particular, imposto e cartório somam cerca de R$ 10,5 mil com a alíquota geral. Com a alíquota reduzida para consórcio, o total cai para perto de R$ 3 mil.
Custos por fora da carta (exemplo ilustrativo)
- ITBI com alíquota geral: 300.000 × 3%R$ 9.000,00
- Registro único da compra e da garantia (Lei 11.795, art. 45), tabela do RS 2026R$ 1.512,30
- Escritura pública: dispensada no instrumento particularR$ 0,00
- Subtotal: 9.000 + 1.512,30R$ 10.512,30
- Mesma conta com ITBI de 0,5%: 1.500 + 1.512,30, se couber no tetoR$ 3.012,30
- Peso sobre o preço com a alíquota geral: 10.512,30 ÷ 300.000cerca de 3,5%
Valores de exemplo. Faltam certidões, selo digital, tarifa de avaliação da administradora e a mudança. Se a compra exigir escritura no tabelionato, some R$ 1.675,30 pela tabela do RS.
Por isso a nossa régua pede uma reserva de 4% a 5% do preço do imóvel. Com 3,5% de imposto e registro, a diferença cobre certidões, pequenas taxas e a avaliação sem aperto. A reserva não é regra de administradora: é um critério da Carta Consórcios para a família não chegar ao balcão do cartório contando moedas.
| Preço do imóvel | Reserva mínima (4%) | Reserva confortável (5%) | Guardando por 24 meses (5% ÷ 24) |
|---|---|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 8.000 | R$ 10.000 | R$ 417 por mês |
| R$ 300.000 | R$ 12.000 | R$ 15.000 | R$ 625 por mês |
| R$ 500.000 | R$ 20.000 | R$ 25.000 | R$ 1.042 por mês |
A coluna dos 24 meses mostra um jeito simples de montar essa reserva durante a espera. Para quem ainda paga aluguel, esse valor entra junto na conta do mês, como explicamos no guia para sair do aluguel com consórcio.
Dá para pagar ITBI e cartório com a sobra da carta?
Sim, quando o imóvel custa menos que o crédito. A Resolução BCB 285/2023, no artigo 18, permite usar essa diferença em despesas de transferência, tributos, registros, seguros e tarifas, até o limite de 10% do valor da carta, conforme o contrato.
Na prática, quem compra um imóvel de R$ 300 mil com uma carta de R$ 315 mil tem R$ 15 mil de diferença. Esse valor fica abaixo do limite de R$ 31,5 mil (10% da carta) e cobre o ITBI e o registro do exemplo. Se sobrar alguma coisa, a mesma norma permite usá-la para quitar parcelas ou receber de volta, depois de acertar as obrigações com o grupo. O destino da sobra em compras de terreno com obra já foi detalhado em terreno e construção com a mesma carta.
O custo escondido de colocar as despesas dentro da carta
Carta maior significa pagar taxa de administração sobre esse valor extra durante todo o plano. Os R$ 15 mil a mais, com taxa ilustrativa de 18%, viram R$ 17.700 pagos ao longo de 180 meses, perto de R$ 98 a mais por mês. Ou seja, a família paga cerca de R$ 2.700 para não ter de guardar o dinheiro antes.
| Caminho | Quanto sai do bolso | Vantagem | Cuidado |
|---|---|---|---|
| Reserva guardada durante a espera | R$ 15.000 | Custo menor e dinheiro pronto no dia da escritura | Exige disciplina de guardar todo mês |
| Carta R$ 15 mil maior | R$ 17.700 em 180 meses | Não precisa juntar o valor antes | Parcela maior desde o 1º mês e limite de 10% da carta |
Para decidir, faça as duas contas na tabela de parcelas por valor de carta e veja quanto a parcela sobe com a carta maior. Se o orçamento aguenta guardar, a reserva costuma ser o caminho mais barato. Se não aguenta, a carta um pouco maior evita o pior cenário, que é ser contemplado e não conseguir registrar a compra.
Ordem dos pagamentos: quando cada custo vence
Os custos aparecem numa sequência fixa: avaliação, certidões, ITBI, contrato ou escritura e, por fim, registro. A administradora só paga o vendedor depois que a garantia está registrada ou encaminhada, conforme o contrato.
| Etapa | Custo | Quem cobra | Dica |
|---|---|---|---|
| 1. Avaliação | Tarifa de avaliação | Administradora | Peça antes o valor e o prazo da vistoria |
| 2. Certidões | Matrícula, ônus e certidões do vendedor | Cartórios e órgãos públicos | Peça perto da assinatura, porque vencem rápido |
| 3. ITBI | 3% nas duas capitais citadas, com reduções locais | Prefeitura | Emita a guia só com o contrato aprovado |
| 4. Contrato ou escritura | Tabelionato, quando houver escritura pública | Tabelião | Pergunte se a administradora usa instrumento particular |
| 5. Registro | Tabela estadual, um ato só no consórcio | Registro de Imóveis | Leve a guia do ITBI quitada e o contrato assinado |
A etapa 1 merece atenção, porque um laudo abaixo do preço trava tudo o que vem depois. O que o avaliador olha e como se preparar estão em avaliação do imóvel pela administradora. Se o seu plano é construir, a sequência muda: os custos do terreno aparecem na compra do lote e a obra tem vistorias próprias, descritas em liberação da carta para construção.
Erros comuns que atrasam a compra do imóvel com carta
Quase todo atraso nessa fase vem de dinheiro ou de papel: falta de reserva para o imposto, certidão vencida ou área construída que não bate com a matrícula. Todos podem ser evitados antes da contemplação.
- Escolher a carta pelo preço exato do imóvel e não guardar nada para imposto e cartório.
- Calcular o ITBI com a alíquota de outra cidade, sem olhar a lei do município do imóvel.
- Pagar a guia antes de a administradora aprovar a documentação e ter de pedir restituição depois.
- Esquecer que casa com ampliação não averbada tem avaliação e registro mais demorados.
- Achar que o FGTS resolve tudo: ele segue regras próprias e não serve para qualquer despesa.
- Deixar a reserva na conta do dia a dia, onde ela some nos gastos do mês.
Sobre o FGTS, vale conhecer as regras antes de contar com ele; elas estão no guia de FGTS no consórcio. E se o terreno da obra é da família, os custos incluem doação ou desmembramento, como mostramos em construir em terreno dos pais. Para rever sorteio, lance e grupo desde o início, veja como funciona consórcio.
Com a reserva guardada e a regra do seu município anotada, a contemplação vira só o começo de uma sequência conhecida. O próximo passo é pedir a proposta de consórcio de imóvel já com essa reserva calculada para a sua cidade.
Perguntas frequentes sobre os custos para comprar imóvel com consórcio
O que a carta de crédito não paga na compra do imóvel?
A carta paga o preço ao vendedor. O ITBI, a escritura quando houver, o registro, as certidões e a tarifa de avaliação da administradora ficam por conta do comprador. A exceção é a sobra, quando o imóvel custa menos que a carta: ela pode cobrir essas despesas até 10% do crédito, conforme o contrato.
Por que no consórcio o registro pode sair mais barato?
Porque o artigo 45 da Lei 11.795/2008 manda cobrar o registro e a averbação da compra feita por consórcio como um único ato. Numa compra comum com garantia, o cartório cobra a venda e a alienação fiduciária separadas. A mesma lei permite fazer o contrato por instrumento particular, o que pode dispensar a escritura no tabelionato.
Onde eu pago o ITBI?
Na prefeitura da cidade onde o imóvel fica, pela guia emitida no site da secretaria da fazenda municipal ou no próprio tabelionato. O cartório só lavra a escritura ou registra o contrato com a guia quitada. Cada município tem alíquota e reduções próprias.
Quando preciso ter o dinheiro do imposto e do cartório?
Logo depois da contemplação, assim que a administradora aprovar a documentação do imóvel. O ITBI vence antes da escritura ou do registro, e o registro vem em seguida. Por isso a reserva deve estar pronta durante a espera, e não ser montada depois do sorteio.
Quem paga o ITBI, o comprador ou o vendedor?
Em regra, o comprador. A Prefeitura de Porto Alegre, por exemplo, informa que a responsabilidade é de quem adquire o imóvel. Comprador e vendedor podem combinar outra divisão no contrato, mas a prefeitura cobra de quem a lei municipal define.
Como calcular os custos para comprar imóvel de R$ 300 mil?
Multiplique o valor pela alíquota do ITBI da cidade e some o registro pela tabela do estado. Em Porto Alegre, com 3% de ITBI e o registro único do consórcio pela tabela gaúcha de 2026, a conta dá R$ 9.000 mais R$ 1.512,30, cerca de R$ 10,5 mil. Com a alíquota de 0,5% para consórcio, se couber no teto, cai para perto de R$ 3 mil.
Para ver se parcela e reserva cabem juntas, use o simulador de consórcio.
Quanto guardar para os custos da compra do imóvel?
Como critério próprio, a Carta Consórcios sugere de 4% a 5% do preço do imóvel. Num imóvel de R$ 300 mil, isso dá de R$ 12 mil a R$ 15 mil, o que cobre imposto, registro, certidões e a avaliação com alguma folga. Guardar ao longo de 24 meses de espera dá R$ 625 por mês no teto dessa faixa.
Veja como montar o plano completo em consórcio de imóvel.
