O financiamento imobiliário sem entrada, com o banco pagando 100% do imóvel, praticamente não existe nas linhas comuns: os bancos financiam uma parte do valor de avaliação, em geral até 80%, e a família precisa cobrir o resto. O que existe são formas de pagar essa entrada sem ter o dinheiro na conta, como o FGTS, o subsídio do Minha Casa Minha Vida e o parcelamento com a construtora. O consórcio é o caminho que dispensa a entrada de verdade, porque a carta cobre o valor contratado, mas só chega na contemplação.
Por que o banco não financia 100% do imóvel
O banco pede entrada porque o imóvel é a garantia do empréstimo e ele quer uma margem de segurança caso precise retomá-lo e vender. A parte que o banco aceita financiar se chama cota de financiamento, e ela varia por banco, por linha e pelo sistema de amortização.
Pense no lado do banco: se a família deixa de pagar, ele retoma o imóvel e leva a leilão, muitas vezes por menos do que vale. Com 20% ou 30% de entrada, a dívida já começa menor do que o valor do bem, e o prejuízo possível diminui. Por isso a entrada não é um capricho do gerente, e sim parte da regra de risco do crédito imobiliário.
| Linha de crédito | Quanto o banco financia | Entrada que sobra para a família |
|---|---|---|
| Poupança (SBPE), pelo SAC | Até cerca de 80% da avaliação | 20% ou mais |
| Poupança (SBPE), pela tabela Price | Costuma ser menor que no SAC | 30% ou mais |
| Minha Casa Minha Vida, faixas 1 e 2 | Financiamento mais subsídio do governo | Pode ficar pequena ou até zerar, conforme renda e cidade |
| Minha Casa Minha Vida, faixas 3 e 4 | Juros menores, sem subsídio direto | Parecida com a das linhas comuns |
| Imóvel na planta, direto com a construtora | O banco entra na entrega das chaves | Parcelada com a construtora durante a obra |
A única linha em que a entrada pode quase desaparecer é a das faixas menores do programa habitacional, porque o subsídio do governo faz o papel da entrada. As regras atuais, com as faixas e os tetos de 2026, estão comparadas em consórcio e Minha Casa Minha Vida: qual serve para você.
A entrada real costuma ser maior que 20%
A entrada de verdade quase sempre passa dos 20% por dois motivos: o banco calcula a cota sobre o menor valor entre o preço combinado e a avaliação do engenheiro, e os custos de ITBI e registro ficam de fora do financiamento. Quem planeja só com os 20% do anúncio chega ao cartório sem dinheiro.
A avaliação é feita por um engenheiro indicado pelo banco, e o laudo pode vir abaixo do preço que você combinou com o vendedor. Quando isso acontece, a diferença inteira cai no seu bolso. Veja o efeito num exemplo com números redondos.
Quando a avaliação vem abaixo do preço (exemplo ilustrativo)
- Preço combinado com o vendedorR$ 350.000
- Valor do laudo de avaliação do bancoR$ 330.000
- Financiamento de 80% do laudo: 330.000 × 0,80R$ 264.000
- Entrada que a família paga: 350.000 − 264.000R$ 86.000
- Entrada em relação ao preço: 86.000 ÷ 350.000cerca de 24,6%
Valores de exemplo. ITBI, escritura e registro se somam a essa entrada e dependem do município e do valor do imóvel; peça a estimativa ao cartório e à prefeitura antes de assinar a proposta de compra.
Os R$ 16 mil a mais do exemplo aparecem só depois da vistoria, quando a família já se animou com o imóvel. Uma forma de se proteger é pedir a avaliação antes de dar qualquer sinal ao vendedor, ou colocar no contrato de compra uma cláusula que desfaz o negócio sem multa se o laudo vier abaixo do preço.
5 caminhos para comprar sem ter a entrada guardada
Existem cinco caminhos para quem não tem a entrada em dinheiro: usar o FGTS, entrar numa faixa com subsídio, parcelar a entrada com a construtora, pegar um empréstimo para a entrada ou trocar o financiamento pelo consórcio. Os três primeiros ajudam; o quarto costuma piorar a situação.
| Caminho | Como funciona | Cuidado principal |
|---|---|---|
| 1. FGTS na entrada | O saldo do fundo paga parte ou toda a entrada | Imóvel residencial, urbano, para morar, e sem outro imóvel na mesma cidade |
| 2. Subsídio do programa | O governo cobre parte do valor nas faixas de renda menores | Só para quem se encaixa nas regras e não tem imóvel residencial |
| 3. Entrada parcelada na planta | A construtora divide a entrada em parcelas durante a obra | As parcelas são corrigidas, em geral pelo INCC, e o saldo vai para o banco na entrega |
| 4. Empréstimo para a entrada | Crédito pessoal cobre a entrada e o banco financia o resto | Juros de crédito pessoal somados à parcela do imóvel; risco alto de aperto |
| 5. Consórcio de imóvel | A carta cobre o valor contratado, sem entrada | A carta só é liberada na contemplação, que não tem data |
O FGTS resolve para quem tem saldo
Para quem trabalha com carteira assinada há alguns anos, o FGTS é o recurso mais usado na entrada. Ele pode cobrir parte do valor ou, com saldo alto, a entrada inteira, desde que o imóvel e o comprador cumpram as regras do fundo. Os mesmos requisitos valem quando o dinheiro vai para um consórcio, e o passo a passo está em quando o FGTS pode entrar no consórcio.
O empréstimo para a entrada é a armadilha mais comum
Pegar crédito pessoal para pagar a entrada parece resolver, mas coloca duas parcelas no mesmo mês: a do imóvel, por até 35 anos, e a do empréstimo, com juros muito maiores. Além disso, o banco do financiamento considera essa nova dívida na análise de renda e pode reduzir o valor aprovado. Na prática, a família que não tinha a entrada passa a ter uma dívida cara em cima de outra longa.
O consórcio de imóvel cobre o valor inteiro, sem entrada
No consórcio, a família contrata uma carta de crédito do valor do imóvel e paga parcelas que já incluem a taxa de administração, sem entrada e sem juros. A troca é o tempo: a carta só é liberada na contemplação, por sorteio ou lance.
Como ninguém empresta dinheiro no dia em que a família entra no grupo, não há motivo para exigir entrada. O valor inteiro da carta é dividido pelo prazo, com a taxa somada. Veja a conta para o mesmo imóvel de R$ 350 mil do exemplo anterior.
Carta de R$ 350 mil sem entrada (exemplo ilustrativo)
- Carta de crédito pelo preço do imóvelR$ 350.000
- Taxa de administração do exemplo, 20%R$ 70.000
- Parcela: 350.000 × 1,20 ÷ 200 mesesR$ 2.100
- Entrada exigida para entrar no grupoR$ 0
Conta sem fundo de reserva, seguro e reajuste anual da carta, em geral pelo INCC. A taxa, o prazo e o índice reais vêm na proposta.
Dois pontos pesam a favor do consórcio para quem não tem entrada. O primeiro é que a análise de crédito costuma acontecer na contemplação, e não na adesão, o que dá tempo para arrumar o nome e organizar a renda. O segundo é o lance: quem junta dinheiro durante a espera, ou tem saldo de FGTS, pode oferecer parte da carta adiantada e aumentar a chance de ser contemplado antes, sem garantia de data.
O ponto contra é o aluguel. Enquanto a carta não sai, a família paga aluguel e parcela juntos, e essa soma precisa caber no orçamento por anos. A conta de quanto de carta cabe com o aluguel ainda correndo está em sair do aluguel com consórcio, e as regras gerais do produto estão no guia do consórcio de imóvel.
Juntar a entrada sozinho ou entrar no consórcio?
Guardando R$ 1.500 por mês com rendimento de 11,7% ao ano, a família junta R$ 70 mil de entrada em cerca de 39 meses. Esse prazo previsível é a vantagem de juntar; a desvantagem é que o imóvel pode subir de preço no caminho.
Juntar a entrada e depois financiar é o caminho que muita família nem considera, por achar que vai demorar demais. A conta mostra que, com disciplina e a taxa de juros de hoje, o prazo fica na casa de três anos. O rendimento usado é a Selic de 13,75% ao ano, definida pelo Copom em setembro de 2026, menos 15% de imposto de renda, numa simplificação.
| Quanto guarda por mês | Rendendo 11,7% ao ano | Rendendo 8% ao ano |
|---|---|---|
| R$ 1.500 | 39 meses | 41 meses |
| R$ 2.000 | 31 meses | 32 meses |
Compare com o consórcio do exemplo: a parcela de R$ 2.100 é parecida com o que essa família guardaria, e a carta de R$ 350 mil já está contratada desde o primeiro mês. Se a contemplação vier antes dos três anos, o consórcio ganhou; se vier depois, quem juntou a entrada teria financiado antes, pagando juros. O jeito honesto de decidir é olhar o que vocês preferem: um prazo previsível com juros depois, ou um prazo incerto com taxa de administração e sem juros.
Um caminho do meio
Há famílias que fazem as duas coisas: entram num consórcio com uma carta menor, que cabe com folga, e guardam a diferença. O dinheiro guardado vira lance mais adiante ou, se o banco aprovar o crédito antes, vira entrada. Para comparar os dois caminhos com números de um imóvel de R$ 400 mil, veja consórcio ou financiamento imobiliário com números de 2026. E para entender quanto os juros do banco pesam hoje, leia a taxa de juros do financiamento imobiliário em 2026.
Promessas de "imóvel sem entrada" que são golpe
Anúncio que promete imóvel sem entrada, sem análise de crédito e com chave em poucos dias costuma esconder um golpe. Os mais comuns cobram uma taxa adiantada para "liberar o crédito" ou vendem consórcio como se fosse financiamento com data de entrega.
- Ninguém sério cobra taxa antecipada para aprovar financiamento ou liberar carta.
- Consórcio com "contemplação em 30 dias" ou "carta já aprovada" é promessa que a lei não permite.
- Pagamento vai só para boleto oficial do banco ou da administradora, nunca para conta de pessoa física.
- A administradora de consórcio precisa estar na lista de autorizadas do Banco Central.
O consórcio é regulado pela Lei 11.795/2008, que define a contemplação por sorteio ou lance. Por isso ninguém pode prometer em que mês a sua carta vai sair. Quem promete está descrevendo outra coisa, e o passo a passo para conferir a empresa está em consórcio é seguro?.
Perguntas frequentes sobre financiamento imobiliário sem entrada
O que é cota de financiamento?
É a parte do imóvel que o banco aceita financiar, calculada sobre o menor valor entre o preço combinado e a avaliação do engenheiro. Nas linhas comuns, fica em geral perto de 80%. O que falta para completar o preço é a entrada, paga pela família.
Por que o banco exige entrada no financiamento imobiliário?
Porque o imóvel é a garantia do empréstimo. Com a entrada, a dívida começa menor do que o valor do bem, e o banco corre menos risco de perder dinheiro se precisar retomar e leiloar o imóvel. Por isso a entrada faz parte da regra de crédito, e não depende só da boa vontade do gerente.
Quem consegue financiar um imóvel praticamente sem entrada?
Em geral, famílias das faixas menores do Minha Casa Minha Vida, em que o subsídio do governo cobre boa parte do valor, e trabalhadores com saldo alto de FGTS, que usam o fundo como entrada. Fora desses casos, a entrada costuma ser de 20% ou mais.
Quando vale mais a pena juntar a entrada do que entrar no consórcio?
Quando a família tem disciplina para guardar sem mexer e aceita um prazo de cerca de três anos. No exemplo ilustrativo, R$ 1.500 por mês rendendo 11,7% ao ano juntam R$ 70 mil em 39 meses. Se o dinheiro guardado costuma sumir, o consórcio organiza a compra com parcela em boleto e sem entrada.
Como usar o FGTS quando não tenho dinheiro para a entrada?
O saldo do FGTS pode pagar parte ou toda a entrada de um imóvel residencial urbano para morar, desde que o comprador não tenha outro imóvel na mesma cidade e cumpra as demais regras do fundo. No consórcio, o mesmo saldo pode virar lance.
Veja os detalhes em FGTS no consórcio.
Quanto fica a parcela de um consórcio de R$ 350 mil sem entrada?
No exemplo ilustrativo, com taxa de administração de 20% em 200 meses, a parcela fica perto de R$ 2.100, sem fundo de reserva, seguro e reajuste. A taxa e o prazo reais vêm na proposta da administradora.
Teste outros valores no simulador de consórcio.
Onde conferir se uma oferta de imóvel sem entrada é confiável?
Desconfie de quem cobra taxa antecipada para liberar crédito ou promete data de contemplação. Financiamento só é feito por banco ou instituição autorizada, e a administradora de consórcio precisa estar na lista do Banco Central.
O passo a passo está em consórcio é seguro?.
