Documentos do imóvel rural para liberar a carta: matrícula, CCIR, ITR, CAR e georreferenciamento

Quem confere os documentos do imóvel rural na liberação da carta

Quatro partes olham a papelada da terra, cada uma por um motivo diferente: a administradora, o tabelião, o cartório de registro e a prefeitura. Saber o que cada uma procura ajuda a entender por que um papel que "está em casa" ainda pode travar a compra.

Depois da contemplação, a administradora do consórcio analisa a propriedade porque a terra comprada fica como garantia até a última parcela. Ela quer ter certeza de que o bem existe, tem dono certo e pode ser registrado sem disputa. Na sequência, o tabelião só lavra a escritura se receber o CCIR e a prova de quitação do ITR, e o registrador só transfere a matrícula se a área estiver descrita do jeito que a lei exige.

A consequência prática é simples: o mesmo defeito pode aparecer em três lugares. Uma área de 48 hectares na matrícula e 51 no mapa do agrimensor, por exemplo, trava a análise da administradora, gera exigência no cartório e muda o valor do ITBI. Se você está no começo e ainda quer entender sorteio, lance e grupo, leia antes como funciona o consórcio.

Matrícula atualizada: onde tirar, validade e o que olhar

A matrícula é a certidão do Cartório de Registro de Imóveis da comarca onde fica a terra, e ela conta toda a vida do imóvel: quem foi dono, o que foi vendido e o que pesa sobre a área. Para a escritura, a certidão com ônus e ações costuma valer 30 dias.

Peça a certidão de inteiro teor com negativa de ônus e ações reais, que mostra hipotecas, penhoras, usufruto e processos ligados à área. Ela pode ser pedida no balcão do cartório ou pelo serviço eletrônico dos registradores, e o valor segue a tabela de emolumentos de cada estado. O prazo de entrega costuma ser de poucos dias úteis.

O prazo de 30 dias vem do Decreto 93.240/1986, que regula a escritura de imóvel. Na prática, uma matrícula tirada em janeiro para conferir o negócio não serve para a escritura de maio: a administradora e o tabelião vão pedir uma nova.

Problemas comuns na matrícula e como resolver

A maior parte das pendências da matrícula tem solução conhecida; o que muda é o tempo que cada uma leva. A lista abaixo mostra o caminho de cada caso.

• Hipoteca de cédula rural: o banco emite o termo de quitação e o cartório averba o cancelamento.
• Área ainda em transcrição antiga: o cartório abre matrícula nova antes da venda.
• Dono que morreu: inventário ou partilha registrada antes de escriturar.
• Vendedor casado: o cônjuge assina a escritura junto, salvo regime que dispense.
• Usufruto dos pais: renúncia ou cancelamento averbado antes da venda.
• Medida diferente do campo: retificação de área com o georreferenciamento.

A hipoteca merece atenção especial na família do campo, porque é comum a matrícula ainda carregar a garantia de um custeio ou investimento pago há anos. Quitar não basta: sem a averbação do cancelamento, a garantia continua aparecendo. Situação parecida vive quem paga um financiamento e pensa em migrar para a carta; esse caso está em trocar financiamento por consórcio.

CCIR e ITR: os dois cadastros federais da terra

O CCIR é o certificado do INCRA que prova que a área está cadastrada, e o ITR é o imposto federal sobre a terra, declarado todo ano à Receita. Sem os dois em dia, o tabelião não lavra a escritura de venda.

CCIR: certificado de cadastro do INCRA

O CCIR é emitido pela internet, no Sistema Nacional de Cadastro Rural, e vale para o exercício em que foi emitido. Ele só sai quitado depois do pagamento da taxa de serviços cadastrais, cobrada em boleto junto com o certificado. A Lei 4.947/1966 exige o CCIR para vender, desmembrar, arrendar ou dar a terra em garantia.

O problema mais frequente é cadastral: o CCIR ainda no nome do dono anterior, com área antiga ou sem a última divisão feita na família. A solução é atualizar a declaração de cadastro rural no próprio sistema do INCRA, o que pode levar semanas se o órgão pedir documentos de apoio. O CCIR também mostra a fração mínima de parcelamento, que limita o tamanho da área quando a compra é de uma parte da terra.

ITR: declaração anual e certidão negativa

O ITR é declarado todo ano à Receita Federal, em geral entre agosto e setembro, e a prova de regularidade é a certidão negativa de débitos do imóvel rural, emitida pela internet e sem custo. Essa certidão costuma valer 180 dias.

O ponto que mais surpreende é o período: a Lei 9.393/1996 pede a comprovação do ITR dos últimos 5 exercícios para registrar a venda. Uma declaração esquecida há três anos, mesmo com imposto pequeno, impede a certidão. A saída é entregar a declaração em atraso, pagar a multa e o imposto e só então emitir a certidão, o que em geral se resolve em poucos dias quando não há divergência de área.

CAR e georreferenciamento: os papéis que mais demoram

O CAR é o cadastro ambiental da propriedade e o georreferenciamento é o mapa oficial da área, com coordenadas certificadas pelo INCRA. São os dois documentos que dependem de trabalho técnico e, por isso, os que mais atrasam a liberação da carta.

CAR: cadastro ambiental rural

O CAR é feito sem custo no sistema do Cadastro Ambiental Rural do estado, criado pelo Código Florestal (Lei 12.651/2012). A inscrição é declaratória: o dono desenha a área, a reserva legal e as áreas de preservação, e o órgão ambiental analisa depois. O comprovante é o recibo de inscrição, que mostra se o cadastro está ativo, pendente ou cancelado.

Os problemas mais comuns são desenho da área diferente do georreferenciamento, reserva legal abaixo do mínimo da região e sobreposição com o CAR do vizinho. Cada um tem saída: retificar o cadastro com o mapa certificado, compensar a reserva conforme a regra do estado ou combinar a divisa com o confrontante. O desenho em si pode ser feito em dias; a análise do órgão ambiental, porém, não tem prazo curto.

Georreferenciamento: o mapa certificado no SIGEF

O georreferenciamento é a medição da área por um profissional credenciado no INCRA, com anotação de responsabilidade técnica, certificada no SIGEF e depois averbada na matrícula. A exigência vem da Lei 10.267/2001 e foi escalonada por tamanho de área; pelos prazos atuais, ela alcança também as áreas pequenas na hora de vender.

O custo é orçado pelo agrimensor e depende do tamanho, do relevo, do acesso e de quantos confrontantes a área tem. O prazo junta campo, processamento, certificação e averbação e costuma somar de semanas a alguns meses. O ponto sensível é a assinatura dos vizinhos de divisa: um confrontante que não concorda com a linha pode segurar a certificação.

Quando a compra é de uma parte da terra, o georreferenciamento precisa medir as duas partes, e a área vendida ganha matrícula própria antes da escritura. A ordem completa dessa negociação, da conversa com o vizinho ao registro, está em consórcio para comprar terra do vizinho.

Certidões do vendedor e papéis do comprador

Além dos documentos da terra, a administradora e o tabelião pedem certidões das pessoas: do vendedor, para ter certeza de que nenhuma dívida dele alcança a área, e do comprador, para confirmar renda e identidade. Quase todas são emitidas pela internet.

Do lado de quem vende, o pacote usual tem certidões dos distribuidores cíveis estadual e federal, certidão negativa de débitos trabalhistas, protestos e certidão de débitos federais. Algumas valem 30 dias e outras 180 dias, conforme o órgão. Se o vendedor tem empresa ou é sócio de uma, a administradora pode pedir também as certidões da empresa.

Do lado de quem compra, entram documento de identidade, CPF, certidão de casamento quando houver e comprovação de renda. No campo, a renda costuma ser mostrada pela declaração do imposto de renda, pelas notas fiscais de produtor rural ou pelo contrato de arrendamento, e cada administradora tem o próprio critério.

Em que ordem pedir os documentos do imóvel rural

A regra é começar pelo documento que mais demora e terminar pelo que vence mais rápido. Assim nenhuma certidão perde a validade enquanto o georreferenciamento ou o CAR ainda estão em andamento.

O erro clássico é juntar toda a papelada no dia em que a cota é contemplada. O georreferenciamento ainda nem foi pedido, a matrícula tirada na semana da contemplação vence antes do mapa ficar pronto e a família paga duas, três vezes pela mesma certidão. Montar o calendário de trás para a frente, a partir da data prevista da escritura, evita esse retrabalho.

Na prática, a família só controla o começo desse calendário. A contemplação sai por sorteio ou lance, sem data, então o que dá para fazer é deixar prontos, ainda durante o grupo, os papéis que não vencem: mapa certificado, CAR ativo e declarações de ITR em ordem. Os papéis que vencem ficam para a reta final.

Quem resolve e quem paga cada pendência da terra

Em regra, regularizar a terra é obrigação de quem vende, e pagar ITBI, escritura e registro é custo de quem compra. Tudo o que fugir disso precisa estar escrito no compromisso de compra e venda, com prazo.

A conversa fica mais fácil quando cada pendência tem um dono. O vendedor conhece a história da área e tem os papéis antigos; o comprador tem interesse em que tudo saia a tempo da carta. Um profissional contratado (agrimensor, advogado ou despachante) resolve a parte técnica, e o combinado define quem paga.

A última linha costuma ser esquecida: depois do registro, o novo dono precisa atualizar o cadastro no INCRA, o CAR e o cadastro do ITR no próprio nome. Sem isso, a próxima safra começa com a terra ainda registrada no nome antigo nesses sistemas, o que complica o crédito rural e a declaração do ano seguinte.

Com a papelada em ordem, sobra a decisão do caminho de pagamento. Para quem ainda pesa as duas opções, o custo total lado a lado está em consórcio ou financiamento para comprar terra. E, quando a área e o valor estiverem definidos, veja as condições do consórcio para terra, sítio ou fazenda e peça a proposta com a lista de documentos da sua área já conferida.

Perguntas frequentes sobre os documentos do imóvel rural